Da li je pravo vreme za kupovinu stana

Trendovi na tržištu nekretnina su izuzetno važan segment kada je u pitanju kupovina stana ili kuće. Međutim, da li je pravo vreme za kupovinu, pre svega zavisi od vaših finansijskih mogućnosti, životnih ciljeva ili prilika koje vam se ukazuju. U tekstu koji je pred vama predočićemo vam nekoliko važnih faktora koji mogu uticati na odluku da li da nekretninu kupite odmah ili da se možda strpite još neko vreme i sačekate povoljnije uslove na tržištu.

U svakom slučaju, kupovina nekretnine je prilično velika investicija o kojoj treba dobro razmisliti i uzeti sve okolnosti u obzir. Ne zaboravite da u ukupan budžet uračunate i neke olakšice koje daje država za kupovinu prvog stana.

#1 Da li cena kirije premašuje cenu rate za stan?

Ovo je pitanje koje vam u velikoj meri može pomoći u vašoj dilemi. Ako ste podstanar, verovatno vam je kirija u proteklih par meseci ili godinu dana prilično porasla, shodno trendovima na tržištu nekretnina. Postoje primeri, posebno u Beogradu, gde je cena zakupa za isti stan skočila i duplo, pa čak i više od toga u odnosu na period od pre samo godinu ili dve.

Ukoliko, na primer, za dvosoban stan u Beogradu plaćate kiriju od 500 evra a rata za kupovinu nekretnine iste kvadrature u istom delu grada ne prelazi pomenutu sumu, jednaka je ili je čak nešto viša, definitivno biste trebali da razmislite o kupovini stana. Razlog je jednostavan, zašto biste davali novac stanodavcu ako tim istim novcem možete plaćati ratu stambenog kredita za stan koji će na kraju ostati u vašem vlasništvu?

Ukoliko nemate dovoljno novca da odjednom platite punu cenu nekretnine, razmislite da potražite pozajmicu od banke. Ako je to opcija i ako podižete stambeni kredit raspitajte se dobro koji su uslovi, ili neka to za vas učine agenti za nekretnine koje ćete angažovati. Imajte na umu da ćete stan koji kupujete verovatno morati da stavite pod hipoteku (ili neku drugu nekretninu koju imate u svom vlasništvu). To znači da stan zapravo nije vaš nego je u vlasništvu banke, ali ćete nakon otplate celog kredita vi postati vlasnik. To, naravno, neće biti slučaj ako plaćate mesečnu kiriju stanodavcu.

#2 Trenutna cena nekretnina

Cena kvadrata stambenog prostora u Srbiji je u poslednjih godinu dana imala ogroman rast, bar kada su u pitanju veći gradovi. Iako se čini da se stanje na tržištu polako smiruje i da cene u poslednjih par meseci stagniraju, imajte na umu tvrdnje stručnjaka da cene stanova u novogradnji sigurno neće padati u budućnosti. Može se dogoditi da se u nekom narednom periodu zadrže na nivou na kome se trenutno nalaze (što je najrealnija opcija) ili čak da nastave polako da rastu. Sa ove tačke gledišta, sigurno je da bolji momenat za kupovinu stana nećete imati kasnije.

Prema Republičkom zavodu za statistiku, prosečna cena novoizgrađenih stanova u Srbiji u prvom polugodištu 2022. godine, najviša je u beogradskim opštinama i iznosi oko 290.000 dinara (što je 2400 evra) po metru kvadratnom. Pa to može da vam bude neki parametar ako tražite stan. Mada treba znati da postoje brojni faktori koji utiču na cenu nekretnine i da se ona čak i u istom delu grada može drastično razlikovati.

#3 Koliko je siguran posao koji imate i kolika su vam trenutna primanja?

Ako kupujete stan na kredit jako je bitno kako ćete ga otplaćivati. Siguran posao, na neodređeno vreme, garantuje vam stalna primanja koja će vam omogućiti redovno plaćanje mesečne rate. U većini slučajeva službenici banke koja vam odobrava kredit tražiće da kod njih otvorite žiro račun na koji primate platu. Određenog datuma u mesecu, kako je precizirano po ugovoru, sa računa će vam se skidati sredstva u visini rate kredita.

Takođe, jako je bitno kolika su vam primanja, kako biste mogli da odlučite koliko skupu nekretninu možete sebi da priuštite. Banke uglavnom odobravaju da vam rata za kredit bude do 60% ukupne zarade. Na osnovu toga možete izračunati koliko novca možete mesečno izdvojiti za ratu kredita. Ne treba zaboraviti da će vam banka verovatno tražiti i 20% učešća, i da ćete pre nego što podignete kredit morati da imate tu sumu novca na računu.

#4 Da li vam se ukazala dobra prilika?

Dok razmišljate da u narednih godinu ili dve dana kupite nekretninu, može se dogoditi da vam se ukaže prilika koja se neće tako lako ponoviti. To se pre svega odnosi na cenu stana. Postoje ljudi koji žele da brže prodaju svoju nekretninu jer se sele u drugi grad ili zemlju pa pokušavaju da za nižu cenu što pre uzmu novac za svoj stan. Takođe, često se događa da država prodaje neke od nekretnina, po pristupačnijoj ceni na javnoj licitaciji.

Sa druge strane, postoje i investitori koji prodaju stanove u izgradnji, gde je cena po kvadratu značajno niža nego kada se radovi u potpunosti završe. O takvim prilikama treba dobro razmisliti, ali u veoma kratkom vremenskom periodu. Naravno, treba biti obazriv jer se može dogoditi da je u pitanju neka prevara. Jako niske cene su gotovo siguran znak da nije sve kako treba i da postoje neke skrivene zamke u koje možete upasti.

Međutim, ne mora samo cena da bude razlog ukazivanja dobre prilike. To može biti i lokacija. Postoje lokacije na kojima se stanovi jako brzo prodaju i gde je potražnja značajno veća od ponude. Cena stanova na tim lokacijama, shodno potražnji je uvek viša. Ali ako želite stan baš u određenom delu grada, jer vam je blizu škola, posao ili divan park i reka, onda morate i brzo reagovati.

#5 Visina kamatne stope

Ukoliko imate novca i možete priuštiti sebi kupovinu stana bez odlaska u banku i podizanja kredita, onda ste u odličnoj poziciji. To je najbolja opcija. Nećete morati da se zadužujete i plaćate kamatu, odnosno uslugu pozajmljivanja novca od banke.

Ako to pak nije slučaj, i podižete kredit od banke, morate znati da su kamatne stope počele da rastu još u prvom kvartalu 2022. godine. Ključnu ulogu u tome ima vrednost euribora. U periodu od druge polovine 2015. godine pa sve do prve polovine 2022. godine šestomesečni euribor je bio na istorijskom minimumu i tokom celog tog perioda je zapravo imao negativnu vrednost. Tako da su i rate za stambene kredite bile dosta niže.

Danas, možemo reći da su kamate na stambene kredite, ako ne računamo vrednost euribora, ostale gotovo na istom nivou ili su neznatno porasle i kreću se okvirno u rasponu od 2,9 do oko 4%. Međutim, rast euribora, koji je u januaru 2023. godine dostigao vrednost od oko 2,8%, doveo je do porasta ukupne kamate, a time i rate kredita za stan.

Naravno, treba napomenuti da cena koju ćete platiti za novčanu pozajmicu od banke zavisi i od vrste kamate (da li je fiksna ili promenljiva), kao i od dužine perioda otplate. Ukoliko želite da saznate više detelja i konkretne uslove kreditiranja, moraćete da kontaktirate banke i njihove agente. Na sajtovima većine banaka možete pronaći primere stambenih kredita ili kreditni kalkulator koji će vam dati neke okvirne procene.

Da zaključimo – pravi trenutak za kupovinu stana zavisi od više faktora. Neki od njih su stanje na tržištu nekretnina, odnosno trenutna cena kvadrata, visina kamate i rate kredita, kirija, ali i lični faktori, poput vaših finansijskih mogućnosti i posebne lokacije na kojoj želite da živite. Sve ovo u manjoj ili većoj meri vam može dati odgovor na pitanje da li je pravo vreme za kupovinu stana. Dobro razmislite o svemu jer će ovo verovatno biti jedna od najvećih finansijskih investicija koje ćete imati u svom životu.

Izvor: S.Stanković